- 5·15全國投資者保護(hù)宣傳日】深交所投教 | 投資者服務(wù)熱線問答（2022年第5期）關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基礎(chǔ)知識（二）
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編者按：近期，部分投資者通過深交所投資者服務(wù)熱線（400-808-9999）咨詢關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)事宜。為幫助投資者進(jìn)一步了解相關(guān)規(guī)定，本所整理了投資者咨詢較為集中的問題，供投資者參考。
1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？
如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。
2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同？
一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風(fēng)險。
3.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同？
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點：
一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。
二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。
三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過運營維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施項目，來獲得基金價值的不斷提升，而普通主動型公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實現(xiàn)投資收益。
4.如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？
根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），基礎(chǔ)設(shè)施項目預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預(yù)測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。
投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標(biāo)，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。
（免責(zé)聲明：本欄目問答僅為投資者教育之目的而發(fā)布，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。深圳證券交易所力求本文所涉信息準(zhǔn)確可靠，但并不對其準(zhǔn)確性、完整性和及時性做出任何保證，對因使用本欄目問答引發(fā)的損失不承擔(dān)責(zé)任。）
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