如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率?

據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值)原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預(yù)測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項(xiàng)目(比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等)，另一類是產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目(比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等)。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為經(jīng)營權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目價(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目。